Mediante un Decreto de Necesidad y Urgencia, el gobierno ha lanzado un cambio innovador en el mercado de la compraventa e inversiones de propiedades. Este decreto permite que los desarrolladores inmobiliarios obtengan financiamiento bancario hipotecando el suelo de sus proyectos. La novedad es que dichas hipotecas serán instrumentos divisibles, y podrán cotizar en el mercado de capitales, permitiendo que más proyectos inmobiliarios reciban el apoyo económico necesario desde sus etapas iniciales.
En este sentido, el Decreto 1017/2024, publicado en el Boletín Oficial, ordena a la Comisión Nacional de Valores (CNV) promover la estandarización de estas hipotecas divisibles sobre la superficie, el suelo. Este proceso de estandarización hará posible que las hipotecas se titulen en letras hipotecarias, instrumentos financieros que pueden negociarse en el mercado.
En términos generales, el gobierno ha autorizado el uso de boletos de compraventa debidamente registrados, los cuales funcionan como un seguro de caución. Este mecanismo no constituye estrictamente una hipoteca sobre un bien futuro, sino que implica un derecho de superficie otorgado por el boleto. Esto permitiría que las entidades bancarias otorguen créditos a través de los mencionados boletos de compraventa.
Desafíos en la Registración de Hipotecas y Armonización Normativa
Uno de los mayores obstáculos que enfrenta el desarrollo inmobiliario es la complejidad en la aprobación y registración de proyectos, que varía entre las diferentes provincias del país. Esta falta de uniformidad en los procesos genera importantes demoras y afecta la capacidad de obtener créditos respaldados por garantías reales. A nivel nacional, según datos del Censo de 2022, existen aproximadamente 1.3 millones de viviendas terminadas sin escritura, y solo en la provincia de Buenos Aires esta cifra asciende a más de 500.000.
Sin embargo, el Código Civil y Comercial de la Nación ofrece soluciones claras a esta situación. El artículo 1170, “boleto de compraventa de inmuebles”, por ejemplo, establece que el comprador de buena fe tiene prioridad sobre los derechos de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble adquirido, siempre que se cumplan ciertos requisitos como el pago de al menos el 25% del precio antes de la traba de la cautelar y la existencia de un boleto de compraventa con fecha cierta. Esta normativa otorga seguridad jurídica al comprador y promueve la confianza en las transacciones inmobiliarias.
En el artículo 2° de la Ley N° 17.801, con sus respectivas modificaciones, se dispone que los documentos mencionados en dicha norma deben ser inscriptos en los Registros de la Propiedad Inmueble de las Provincias y de la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES. Esta inscripción es indispensable para garantizar su publicidad, su oponibilidad frente a terceros y para cumplir con las demás disposiciones previstas en la ley, conforme a lo estipulado en los artículos 1890, 1892, 1893 y demás normas concordantes del código Civil y Comercial de la Nación.
La hipoteca divisible como herramienta para el financiamiento
El artículo 2191 del Código Civil y Comercial establece que los derechos reales de garantía son indivisibles, lo que significa que los bienes hipotecados están afectados al pago de toda la deuda. Sin embargo, la medida impulsada por el decreto bajo análisis permite la divisibilidad de la garantía, lo que facilita la creación de hipotecas divisibles. Este instrumento es clave para financiar desarrollos inmobiliarios que contemplen unidades funcionales autónomas, permitiendo que cada unidad esté vinculada a una parte de la deuda. De esta forma, los desarrolladores pueden acceder a financiamiento de manera más flexible y adaptada a las características de sus proyectos.
Además, el derecho de superficie, tal como lo define el artículo 2114 del Código Civil y Comercial, también juega un papel importante en este esquema. Este derecho otorga al titular la facultad de construir, plantar o forestar sobre un terreno ajeno, y puede ser gravado con hipoteca. Esta posibilidad abre la puerta para que quienes posean derechos de superficie puedan acceder al mercado hipotecario y financiar la construcción de viviendas, facilitando la expansión de la oferta habitacional.
Para afrontar esta problemática, el gobierno propone permitir que entidades privadas puedan llevar a cabo la registración de boletos de compraventa, que será explicados más adelante, especialmente en jurisdicciones que no contemplan esta opción en sus registros de propiedad. Esta medida busca agilizar el proceso de anotación de boletos, facilitando la negociación y transmisión de estos derechos y aumentando la disponibilidad de garantías reales en el mercado.
Se propone la creación de pautas para la armonización federal del uso de los derechos reales. Esto implica que el Gobierno nacional, junto con las provincias, la Ciudad de Buenos Aires y los municipios, trabajarán en la estandarización de los instrumentos legales relacionados con los desarrollos inmobiliarios, facilitando la obtención de financiamiento para desarrolladores y compradores en todo el país.
El decreto también introduce una medida destinada a reducir los costos asociados con los contratos de prehorizontalidad. Hasta ahora, era obligatorio contar con un seguro específico, lo cual encarecía el financiamiento de proyectos en construcción. Con la nueva normativa, la contratación de este seguro se convierte en una opción facultativa para las partes involucradas, permitiendo que los compradores y desarrollistas decidan si desean incluirlo en sus acuerdos. Esta flexibilización busca no solo reducir costos, sino también permitir que las partes puedan negociar condiciones que se adapten mejor a sus necesidades, siempre respetando las normas de protección al adquirente de buena fe. La Superintendencia de Seguros de la Nación (SSN) será la encargada de crear herramientas específicas para esta modalidad.
Hipotecas sobre Bienes Futuros
Una de las grandes novedades de este cambio normativo es la creación del sistema de “Hipoteca de Bien Futuro”, que permite a los ciudadanos acceder a créditos hipotecarios para comprar en un loteo o una vivienda en construcción, con solo registrar un boleto de compraventa. Esto facilita enormemente la posibilidad de acceder a una vivienda “desde el pozo” sin necesidad de una escritura definitiva, y ayuda a los desarrolladores a financiar sus proyectos en etapas tempranas.
Esta nueva modalidad de crédito no solo permite a las familias acceder a una vivienda, sino que también beneficia a los desarrolladores al expandir las alternativas de financiamiento de proyectos inmobiliarios.
Un Circuito Simplificado
La normativa también crea un nuevo mecanismo en el que los desarrolladores inmobiliarios pueden financiar sus proyectos directamente a través de sus clientes, sin necesidad de una escritura final. Ahora, un banco puede aceptar un boleto de compraventa registrado como garantía, verificando que el proyecto cumpla con los requisitos necesarios y asegurándose de que el inmueble no haya sido vendido previamente. Este boleto registrado actúa como una garantía para el banco, permitiendo que los compradores accedan a créditos hipotecarios de manera más rápida y accesible.
Para dar mayor agilidad al proceso, el decreto también habilita la posibilidad de que colegios profesionales y otros organismos privados reconocidos actúen como registradores de boletos de compraventa. Aunque esta función no reemplaza a los registros públicos provinciales, permite que los boletos puedan ser registrados oficialmente de manera rápida y eficaz, reduciendo tiempos y facilitando el acceso a financiamiento bancario para la compra de lotes o departamentos en construcción.
Objetivos de las Nuevas Medidas
Estas medidas representan un cambio profundo en el sector inmobiliario, y se espera que, a través de ellas, se promueva la construcción de nuevas viviendas y ampliar las alternativas de financiamiento.
En conclusión, el gobierno ha introducido un conjunto de medidas que buscan facilitar el acceso al crédito hipotecario y estimular el mercado inmobiliario, permitiendo que más argentinos puedan adquirir su vivienda.
| Redacción/autor: Matias Pizzichini [Abogado y Corredor inmobiliario]
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